中國房地產(chǎn)整體下滑明顯 “去利潤化”成行業(yè)趨勢

2012-7-18 9:15:27
來源：上海證券報
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	導(dǎo)讀：	從已公布的房地產(chǎn)上市公司2012年上半年業(yè)績預(yù)告來看，房企銷售業(yè)績大多頗為亮眼，同比上漲幅度可觀，且大型房企市場份額增長明顯。但同時，房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤下滑，長期來看行業(yè)趨勢無法逆轉(zhuǎn)。
	關(guān)鍵字：	房地產(chǎn)

從已公布的房地產(chǎn)上市公司2012年上半年業(yè)績預(yù)告來看，房企銷售業(yè)績大多頗為亮眼，同比上漲幅度可觀，且大型房企市場份額增長明顯。但同時，房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤下滑，長期來看行業(yè)趨勢無法逆轉(zhuǎn)。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，上半年上市房企在犧牲利潤、以價換量的市場策略下，雖然銷售業(yè)績得到增長，但利潤空間明顯變薄，“去利潤化”成為整個行業(yè)的長期發(fā)展趨勢。

大型房企銷量同比上漲

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，截至7月11日，35家已公布業(yè)績快報的滬深兩市及港股上市的大型房企2012年上半年銷售業(yè)績總額為5455.34億元，同比上漲11.8%。其中20家企業(yè)銷售業(yè)績同比增長，占比近六成。

從銷售目標(biāo)的完成情況看，在可統(tǒng)計的26家房企范圍內(nèi)，完成全年銷售目標(biāo)50%的房企有13家，占比一半，完成40%以上的房企共24家，占比92%。上半年多數(shù)房企業(yè)績達(dá)成率較高，若按照通常上半年的銷售目標(biāo)占全年40%左右的比例來看，九成以上房企上半年超額完成任務(wù)。

鏈家地產(chǎn)市場研究部陳雪表示，大部分房企業(yè)績表現(xiàn)好于去年，主要是受到兩方面的影響：一方面，與上半年房企以價換量密不可分。大多數(shù)房企去年銷售業(yè)績較為慘淡，以價換量、低價開盤的趨勢延續(xù)到今年，并且在去年一些大型房企主動降價促銷取得良好效果后，今年不斷有新的房企加入降價行列。這種趨勢在一季度尤為明顯，并由此帶動了剛需結(jié)束觀望漸漸入市。另一方面，二季度市場明顯升溫后，改善性需求和部分高端需求也逐漸入市，房企依靠高總價和高單價的戶型成交，也博得更多的銷售業(yè)績。在市場向好的情況下，房企加大推盤量，其中高端樓盤的推盤量明顯增多。

　28家房企虧損或盈利下滑

就在房企上半年銷售業(yè)績集體飄紅的同時，大多數(shù)房企凈利潤堪憂。截至7月16日，已經(jīng)有49家滬深上市房企以快報和預(yù)告等形式發(fā)布了上半年利潤情況，約占滬深上市房企總數(shù)的六成。其中，28家房企出現(xiàn)虧損或利潤下滑，接近已披露房企總數(shù)六成，其中虧損房企有13家。在行業(yè)排名前100位的17家大型房企中，47%的房企出現(xiàn)了虧損或利潤下滑。

鏈家地產(chǎn)市場研究部陳雪認(rèn)為，雖然部分房企的虧損和利潤下滑緣于報告期內(nèi)結(jié)算項目少等結(jié)構(gòu)性因素，但是接近六成房企出現(xiàn)虧損或利潤下滑，且虧損房企數(shù)超過了2011年年報披露數(shù)（8家），這表明2011年2月開始的新一輪調(diào)控政策對房企利潤的影響深遠(yuǎn)，大型房企受到的影響也非常明顯。

從2012年上半年銷售數(shù)據(jù)來看，房企業(yè)績頗為亮眼，上漲幅度可觀，且大型房企市場份額增長明顯。但同時，房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤下滑非常明顯，長期來看行業(yè)趨勢無法逆轉(zhuǎn)。陳雪認(rèn)為，上半年房企在犧牲利潤、以價換量的指導(dǎo)思想下，即便房企銷售額增加，利潤方面短期內(nèi)依然難有起色。

克而瑞(中國)信息技術(shù)有限公司總裁丁祖昱也認(rèn)為，“去利潤化”將是房企長期發(fā)展趨勢，這使得近兩年房地產(chǎn)行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升，最終整個行業(yè)毛利率和凈利潤率都將向萬科看齊。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，在市場回暖的背景下，房企的銷售策略或會分化：銷售業(yè)績情況完成較好的大型房企可能從“保銷售”轉(zhuǎn)向“保利潤”，借勢提價的意愿增強(qiáng)；但銷售情況普遍不佳的中小房企的定價策略可能依舊是維持現(xiàn)狀。因此為避免樓市再度陷入僵局，保證下半年銷售業(yè)績的順利完成，整個樓市下半年以價換量、快銷快跑的行業(yè)思路不會發(fā)生大的變化。

部分房企2012年上半年利潤情況預(yù)告

房企 2012年1-6月凈利潤同比變化房企排名

保利地產(chǎn)(600048,股吧)下降12.13% 4

金科股份(000656,股吧)增長70%-100% 16

榮盛發(fā)展(002146,股吧)增長30%-50% 27

濱江集團(tuán)(002244,股吧)下降30%-60% 52

萬通地產(chǎn)(600246,股吧)增長不低于150% 59

嘉凱城(000918,股吧)虧損35000萬元 60

中航地產(chǎn)(000043,股吧)下降88.26%-97.65% 72

泛海建設(shè)(000046,股吧)扭虧 73

億城股份(000616,股吧)增長80%-120% 83

深振業(yè)A 增長98%-106% 84