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近來(lái)一些非官方機(jī)構(gòu)的報(bào)告顯示，今年6月份房?jī)r(jià)和地價(jià)均出現(xiàn)了環(huán)比上升跡象，樓市反彈似乎已成事實(shí)。按照日程安排，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局將在18日上午發(fā)布“70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格月度報(bào)告”，屆時(shí)外界可通過(guò)該“官方報(bào)告”研判下半年的樓市走向。
隨著一些城市樓市成交的回暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否迎來(lái)拐點(diǎn)了？一旦房?jī)r(jià)反彈，中央調(diào)控是否還會(huì)有新的政策出臺(tái)？
地價(jià)房?jī)r(jià)全面反彈
在信貸環(huán)境趨于放松、房產(chǎn)剛需群體入市等因素影響下，國(guó)內(nèi)熱點(diǎn)城市樓市5月份成交開(kāi)始回暖，并且一直延續(xù)至今。
如北京市場(chǎng)，第一太平戴維斯研究及顧問(wèn)咨詢部董事王瓊對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，今年第二季度北京一手住宅整體市場(chǎng)出現(xiàn)了較為明顯的反轉(zhuǎn)，供給與成交均大幅增長(zhǎng)，當(dāng)期新增供給環(huán)比增長(zhǎng)78.7%至250萬(wàn)平方米，同時(shí)成交面積達(dá)到340萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲了86.2%。
成交增加之后，價(jià)格也隨之看漲。中國(guó)指數(shù)研究院（下稱“中指院”）數(shù)據(jù)顯示，6月份全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為8688元/平方米，環(huán)比5月上漲0.05%，結(jié)束自2011年9月以來(lái)的連續(xù)9個(gè)月環(huán)比下跌態(tài)勢(shì)，其中45個(gè)城市環(huán)比上漲。
土地價(jià)格也出現(xiàn)了回升跡象。中指院“中國(guó)300城市土地市場(chǎng)交易情報(bào)（2012年1~6月）”顯示，6月份300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率為10%，創(chuàng)下今年的新高。而今年前六個(gè)月全國(guó)300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率僅僅為5%。
個(gè)別高價(jià)地塊也開(kāi)始出現(xiàn)。7月10日，經(jīng)過(guò)46輪競(jìng)價(jià)和326輪回購(gòu)房面積的競(jìng)拍，北京萬(wàn)柳地塊最終以總價(jià)26.3億元被中赫置地拿下，溢價(jià)率超過(guò)了40%，折合樓面地價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元/平方米。
這也帶動(dòng)了北京住宅用地市場(chǎng)的升溫。7月17日，北京再度出讓幾宗住宅用地，其中中冶置業(yè)和北京五建聯(lián)合體以22億元且配建4700平方米保障房拿下大興舊宮地塊，樓面價(jià)超過(guò)15918元/平方米，溢價(jià)率也達(dá)到了45%。
此番地價(jià)再度上漲，是否會(huì)再次與房?jī)r(jià)形成互漲潮？
王瓊表示，萬(wàn)柳地塊地理位置特殊，導(dǎo)致價(jià)格較高，但仍有其合理性，不過(guò)它給整個(gè)住宅市場(chǎng)確實(shí)帶來(lái)了一些刺激，示范效應(yīng)較強(qiáng)。
據(jù)媒體報(bào)道，萬(wàn)柳地王出現(xiàn)后，周邊二手房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了漲價(jià)情況。
不過(guò)，主管全國(guó)土地供應(yīng)的國(guó)土資源部13日表示，雖然進(jìn)入5月份后，因住房用地流標(biāo)流拍相對(duì)較多，一些城市在第二季度末相對(duì)集中推出商服用地，其中一些優(yōu)質(zhì)地塊受到投資者追捧，引發(fā)社會(huì)廣泛關(guān)注。但土地市場(chǎng)大幅溢價(jià)、地王頻現(xiàn)的市場(chǎng)基本面并不存在。
“這些地塊主要分布在北京、上海、廣州等重點(diǎn)城市，且以商服用地為主，主要是結(jié)構(gòu)性和區(qū)域性的市場(chǎng)波動(dòng)，值得密切關(guān)注，但還不能構(gòu)成市場(chǎng)全面回暖的基礎(chǔ)，對(duì)市場(chǎng)整體格局特別是對(duì)住房用地難以產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。”國(guó)土部稱。
開(kāi)發(fā)商提價(jià)能否持續(xù)？
2009年樓市小陽(yáng)春之后，房?jī)r(jià)開(kāi)始飛速上漲，恐慌性購(gòu)房入場(chǎng)，而近期樓市成交增加之后，一些樓盤(pán)也開(kāi)始提價(jià)。2009年的情況又要重復(fù)上演嗎？
王瓊表示，今年和2009年有一個(gè)相同點(diǎn)，都是在五六月份左右成交量就突然上來(lái)了，但兩者也有很大不同，一是2009年是全民都在買房，而今年主要是剛需群體在買房；二是信貸松緊的程度不同，2009年政策上是鼓勵(lì)買房，銀行房貸可以給七折利率的優(yōu)惠，但現(xiàn)在整個(gè)貨幣寬松度其實(shí)不如2009年，對(duì)購(gòu)房者的實(shí)際信貸支持不夠。
結(jié)合以上情況，王瓊對(duì)開(kāi)發(fā)商提價(jià)情況的持續(xù)性持保留態(tài)度。
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成也對(duì)記者表示，下半年樓市會(huì)以穩(wěn)定為主，房?jī)r(jià)向上漲或者向下跌的空間都不太大，即便房地產(chǎn)企業(yè)想漲價(jià)，但因這兩年累積的商品房庫(kù)存較大，市場(chǎng)消化也還需要時(shí)間。而一旦房?jī)r(jià)繼續(xù)下降的話，會(huì)影響地方的稅收和土地收入，地方政府的土地財(cái)政壓力會(huì)更大。
財(cái)政部近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年上半年土地出讓成交額大幅下降，全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入11430億元，同比減少4342億元，下降27.5%。
北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)從3月份開(kāi)始的成交量比較樂(lè)觀，特別是5~6月主要城市全面復(fù)蘇，對(duì)價(jià)格的支撐作用也已經(jīng)體現(xiàn)，房?jī)r(jià)再跌的可能性接近于零。但因?yàn)樾麻_(kāi)工面積下降的影響，7、8月淡季推盤(pán)量較小，預(yù)計(jì)整體市場(chǎng)的成交量平穩(wěn)。
他表示，本輪成交復(fù)蘇非普遍性，房?jī)r(jià)上漲幅度可能有限。入市項(xiàng)目定價(jià)依然會(huì)比較謹(jǐn)慎。而且一旦出現(xiàn)暴漲，不排除還有政策打壓。
中央政府已經(jīng)開(kāi)始關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的新變化。國(guó)務(wù)院總理溫家寶近日表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)信息比較混亂，市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期出現(xiàn)一些變化，群眾普遍擔(dān)心房?jī)r(jià)反彈。他強(qiáng)調(diào)，要毫不動(dòng)搖地繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)調(diào)控工作，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，決不能讓房?jī)r(jià)反彈，功虧一簣。
尹伯成認(rèn)為，樓市調(diào)控是否會(huì)有新的政策關(guān)鍵是要看中央政府的決心，政策儲(chǔ)備應(yīng)該還是有的，一旦面臨房?jī)r(jià)再度反彈的局面，中央可以增加房產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市。但限購(gòu)限價(jià)等行政性措施，尹伯成認(rèn)為這些屬于臨時(shí)性政策，終究會(huì)退出。
