北京市海淀區(qū)拍出了新的總價(jià)地王。

7月25日，北京市海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)永豐產(chǎn)業(yè)基地（新）H地塊HD00-0401-0120、0132、0162地塊二類城鎮(zhèn)住宅用地、零售商業(yè)用地，迎來(lái)拍賣。該地塊土地面積8.56萬(wàn)平方米，建筑控制規(guī)模16.29萬(wàn)平方米，起拍價(jià)86億元。

經(jīng)過(guò)3手線上報(bào)價(jià)以及5手現(xiàn)場(chǎng)報(bào)價(jià)后，該地塊最終由保利、建工聯(lián)合體以89.01億元總價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率3.5%；其中，住宅部分成交樓面均價(jià)約5.96萬(wàn)元/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)為9萬(wàn)元/平方米。

高達(dá)89億元的成交價(jià)，讓該地塊晉升為北京海淀區(qū)新的總價(jià)地王。

值得一提的是，該地塊屬于二次出讓，其第一次出讓是在2016年，由萬(wàn)科競(jìng)得，不過(guò)萬(wàn)科此后退還了該地塊。

2016年年底，北京海淀永豐18、19號(hào)地塊掛牌入市，并增加了諸多新的限制條件，包括采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的交易方式掛牌出讓，設(shè)定合理土地上限價(jià)格，達(dá)到上限后轉(zhuǎn)為競(jìng)報(bào)自持商品住房面積，自持部分全部作為租賃住房不得銷售等。

與眾多房企展開(kāi)激烈爭(zhēng)奪后，北京萬(wàn)科當(dāng)時(shí)以109億元的價(jià)格競(jìng)得上述兩幅地塊，住宅用地由萬(wàn)科100%自持租賃。其中，18號(hào)地塊成交價(jià)50億元，19號(hào)地塊成交價(jià)59億元。

據(jù)悉，18號(hào)地塊已被萬(wàn)科開(kāi)發(fā)為萬(wàn)科翡翠書院，項(xiàng)目為租賃住宅，只租不售，戶型為主打90平方米三居室和180平方米的疊拼別墅。而19號(hào)地塊正是被萬(wàn)科退地，此次重新上架拍賣的地塊。

“全部自持租賃，收益低并且資金回籠速度慢。為解決資金問(wèn)題，萬(wàn)科曾提出眾籌方案，選擇與周邊企業(yè)參與眾籌的方式，幫助這些企業(yè)的員工解決住宿問(wèn)題。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水告訴記者，此后隨著房地產(chǎn)金融監(jiān)管收緊，房地產(chǎn)實(shí)施嚴(yán)厲調(diào)控政策，周邊企業(yè)參與眾籌的積極性有限，這種方式很難落地。由于建設(shè)資金量大、收益低、資金回籠慢，風(fēng)險(xiǎn)也較大，地塊開(kāi)發(fā)建設(shè)很難進(jìn)行下去，最后萬(wàn)科不得不折價(jià)退地。

隨著該地塊再度上市，其出讓條件較此前已進(jìn)行了改變，地價(jià)達(dá)到上限后不再競(jìng)報(bào)自持商品住房面積，轉(zhuǎn)為以現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)方式確定競(jìng)得人，同時(shí)此次掛牌土地的起始出讓價(jià)格也大幅增長(zhǎng)。

公告顯示，該地塊此次出讓起拍價(jià)為86億元，土地合理上限價(jià)格103億元；而2016年其拍賣時(shí)起拍價(jià)僅為44億元，土地合理上限價(jià)59億元。

而該地塊變?yōu)榧兩唐纷≌�用地重新拍賣后，此次僅有保利+北京建工、中海、海開(kāi)三家企業(yè)參與競(jìng)拍。經(jīng)過(guò)少數(shù)幾輪舉牌，上述地塊最終由保利+北京建工以89.01億元總價(jià)斬獲。

中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱表示，本次拍賣并未出現(xiàn)激烈爭(zhēng)搶的局面，這主要是由于該板塊今年上半年已有三宗地塊入市，且周邊仍有項(xiàng)目在售，同時(shí)地塊總價(jià)較高。

“當(dāng)前仍然能夠積極參與土拍的房企，主要以資金實(shí)力更強(qiáng)的央國(guó)企為主。相較于民營(yíng)房企，央國(guó)企更有能力開(kāi)發(fā)投資金額不低的大體量地塊，同時(shí)為了能夠以相對(duì)較低的溢價(jià)率獲取地塊，央國(guó)企也愿意主動(dòng)承擔(dān)一些額外的配套建設(shè)。”張凱稱。

而89億元的成交價(jià)，較8年前萬(wàn)科競(jìng)得該地塊的59億元，增加了30億元。

“地價(jià)大幅提升，主要是受市場(chǎng)發(fā)展推動(dòng)等因素影響。自2016年至今，北京經(jīng)濟(jì)水平、人均收入以及地塊周邊配套等均在發(fā)展，地塊價(jià)值也隨之水漲船高。從位置上看，該地塊周邊生活配套逐漸豐富，同時(shí)疊加海淀區(qū)優(yōu)質(zhì)教育資源，總體價(jià)值較高。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪告訴記者。

(關(guān)鍵字：保利建工 89億 萬(wàn)科)