原標題：房地產(chǎn)行業(yè)最后的紅線 來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)
　　觀點地產(chǎn)網(wǎng) 房地產(chǎn)行業(yè)越來越真切地看到“三條紅線”迫近的樣子。
　　據(jù)媒體9月26日消息，監(jiān)管部門要求“三條紅線”試點房企在2023年6月30日前完成降負債目標。
　　報道同時提及，“三條紅線”自9月起已在此前參與央行、住建部座談會的12家房企試點實施，房企每月15日前需提交監(jiān)管部門下發(fā)的監(jiān)測表，共涉及8項財務指標。
　　這距離“三條紅線”融資監(jiān)管規(guī)則被擺上臺面，僅過去一月有余。
　　今年8月20日，央行、住建部、銀保監(jiān)會召開了房企座談會，與會房企代表包括碧桂園(9.2, -0.37, -3.87%)、恒大、萬科、融創(chuàng)、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城等。根據(jù)8月23日央行、住建部官網(wǎng)披露，會議形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。
　　上述規(guī)則為大家所熟知：依據(jù)杠桿水平高低設置三條紅線，扣除預收款后負債率大于70%、凈負債率超過100%、現(xiàn)金短債比小于1倍，央行將房企分為“紅-橙-黃-綠”四檔設置信貸增長規(guī)模，對應有息負債增速0、5%、10%、15%。
　　據(jù)自媒體披露，試點房企被要求在一個月內(nèi)上交降檔方案，包括一年內(nèi)如何降檔、三年內(nèi)如何全面完成符合“三條紅線”的調(diào)整。其余房企，則自2021年1月1日全部執(zhí)行。
　　結(jié)合最新消息看，至少對于試點企業(yè)而言，“三條紅線”認定的負債標準或許是2020年6月30日。
　　基準時間對于房企的重要性不言而言，在中期業(yè)績會上，深圳控股(2.27, -0.04, -1.73%)便提及，若以今年6月30日為基準，預計可增加有息負債規(guī)模約40億元，而若以年底為基準，“公司的空間就非常大”。
　　無論如何，已經(jīng)沒有房企會否認，屬于房地產(chǎn)的高杠桿、高盈利時(1.92, 0.00, 0.00%)代徹底結(jié)束了。
　　兩天前，萬科郁亮首次公開回應對“三條紅線”的看法，他認為最新監(jiān)管規(guī)定的影響“不亞于2002年土地招拍掛制度改革”，2002年前、2002年后以及2020年為界，房地產(chǎn)分為土地紅利階段、金融紅利階段以及管理紅利階段。
　　郁亮進一步渲染了新政的效力，因為一直以來充當“老大哥”的萬科這次認為，“三條紅線”是行業(yè)重大游戲規(guī)則的改變，會進行表內(nèi)外穿透性全覆蓋，此前的財務技巧將沒有任何用處。
　　他同時證實，今年“三條紅線”明確下來，明年要全面開始實施政策，在新的階段，所有房企重新來到同一起跑線。
　　萬科之所以認為房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)則發(fā)生變化，潛臺詞或是新的監(jiān)管對于“強周期行業(yè)”邏輯的顛覆性。
　　過去20多年，房地產(chǎn)一直作為經(jīng)濟的主要支柱，和所處經(jīng)濟周期、流動性環(huán)境等都有密切關系，在“房住不炒”提出前，行業(yè)的調(diào)控一直有周期性。
　　中泰證券曾指出，2000年后中國對全球經(jīng)濟增長的邊際貢獻逐漸超過美國，1/3經(jīng)濟增長是來自中國的貢獻。其中，房地產(chǎn)一直是經(jīng)濟的主導變量，國內(nèi)居民有六成以上財富直接或間接配置在房地產(chǎn)相關區(qū)域；過去十年，中國1/3左右的增長是由房地產(chǎn)直接或間接拉動起來。
　　該機構(gòu)同時指，2009年、2012年、2015年經(jīng)濟的企穩(wěn)回升，都開始于居民加杠桿，主要的傳導鏈條則為“政策寬松-居民加杠桿-房地產(chǎn)銷售好轉(zhuǎn)-企業(yè)加杠桿-房地產(chǎn)投資好轉(zhuǎn)”。
　　這也是凱恩斯主義在實踐運用中所容易衍生的另一種情況，上述所提及三次經(jīng)濟回升都伴隨著財政政策及貨幣政策的寬松，但寬松貨幣政策容易導致財富收入重新分配，加劇社會收入差距。
　　尤其是房地產(chǎn)與股市，容易成為大規(guī)模流動性的目的地，進而推高資產(chǎn)價格。
　　從民生角度，資產(chǎn)價格在房地產(chǎn)突出表現(xiàn)為土地成本升高導致房價居高不下，年輕人掏空“六個錢包”買房。數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年國內(nèi)住戶部門杠桿率約達59.7%，相比之下2008年僅18%。
　　無怪乎有人調(diào)侃，我國居民主要矛盾是日益增長的居住需要同過快過高增長的房價之間的矛盾。
　　那邊廂則是房地產(chǎn)行業(yè)總體面臨下行壓力，2018年以來的棚改貨幣化政策收緊，房地產(chǎn)庫存開始累積，市場緩慢降溫。中泰證券認為，這是2018年以來經(jīng)濟下行壓力的重要來源。
　　正當外界認為“強周期行業(yè)”邏輯再度體現(xiàn)時，去年7月30日中共中央政治局會議釋放明確信號：“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。”
　　新華社當時還援引專家說法稱，從房地產(chǎn)金融的角度看，調(diào)控可以從幾個方面實施：提高房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件；收緊資金借助信托等渠道進入房地產(chǎn)項目；收緊個人住房貸款條件、額度，并嚴控個人消費貸款、信用卡資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場等。
　　不曾想，這位專家“一語成讖”。過去一年來，包括銀行開發(fā)貸、信托融資、保險渠道融資，以及個人購房貸款等均有不同程度收緊。
　　今年5月以來，國家最高領導人通過一系列重要講話，闡述“雙循環(huán)”相互促進的新發(fā)展格局。至此，近年來“房住不炒”“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”等消解強周期屬性的調(diào)控，終于有了最系統(tǒng)的目的――“國內(nèi)大循環(huán)”。

內(nèi)循環(huán)的核心是刺激內(nèi)需，外因則是全球貨幣政策的變化，從零利率、負利率到量化寬松，其中美聯(lián)儲今年3月將利率降至接近零水平，并推出無限量的量化寬松計劃刺激經(jīng)濟。
　　美國貨幣寬松會對中國帶來外貿(mào)等壓力，疊加其它地緣政治因素，實際上“國際大循環(huán)”的動能已明顯減弱。
　　若要打造國內(nèi)大循環(huán)，便需要回到國家所引導的“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”，將國內(nèi)市場的生產(chǎn)、分配、流通、消費形成完整體系，投資領域涉及新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化等。
　　“玻璃大王”曹德旺多番批評房地產(chǎn)，他說，在過去二十年里，房地產(chǎn)漲速領先其他實體經(jīng)濟行業(yè)，吸納過多本應流向其他行業(yè)發(fā)展的資源和資金。
　　如今，國家三令五申，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，引導資金更多流向?qū)嶓w經(jīng)濟――我們或許能看到一輪沒有房地產(chǎn)參與的經(jīng)濟復蘇。
　　房地產(chǎn)主要資金來源分為按揭貸款、定金和預付款、國內(nèi)開發(fā)貸款和自籌資金，其中后兩者是房企的籌資和投資現(xiàn)金流，最新的“三條紅線”便是管控籌資現(xiàn)金流。
　　西部證券根據(jù)2019年度數(shù)據(jù)研究得出結(jié)論：融資新規(guī)管控了行業(yè)融資市場45%的資金，管控上市公司房企融資市場70%的資金。短期將有大多數(shù)企業(yè)“以價換量”，中期布局一二線房企將更多采取合作開發(fā)或增加表外融資方式進行投資，布局三四線房企將以快周轉(zhuǎn)為主要經(jīng)營模式。
　　需要明確的是，“三條紅線”目的在于調(diào)節(jié)房企的融資行為、融資結(jié)構(gòu)，限制野蠻擴張，通過管控融資降低土地高溢價的情況，保障行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。
　　融創(chuàng)在中期業(yè)績會也回應，這項政策主要方向是保持穩(wěn)定的情況下能夠逐步降低杠桿。該公司亦坦承，央行的政策對所有企業(yè)的有息負債總額都有控制，房地產(chǎn)格局大致穩(wěn)定住了，想再彎道超車或快速增長的機會就不高了。
　　但這又是另一個白銀時代的故事了。
　　成見 | 置身于龐雜喧鬧的外部世界，多數(shù)情況下我們并不是先理解后定義，而是先定義后理解。
 

(關鍵字：房地產(chǎn)行業(yè)最后的紅線)