“我們的項目已經(jīng)賣完了，一套都不剩了。”7月31日，北京四合上院項目銷售人員對《第一財經(jīng)日報》記者表示。

北京市住建委的登記信息顯示，這個位于北京二環(huán)內(nèi)菜市口附近的豪宅項目，平均預(yù)售價格已超過55000元/平方米，7月3日取得預(yù)售證至今，大多數(shù)房源均處于預(yù)訂或資格核驗狀態(tài)。據(jù)上述銷售人員解釋，目前處于可售狀態(tài)的住宅也都是因為客戶要求更名等原因暫時沒有網(wǎng)簽。

“在這個‘日光盤’頻繁出現(xiàn)的7月，盡管純商品住宅成交量環(huán)比下降近三成，但實際上市場中需求釋放的程度并未降低。”鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭如此總結(jié)。

屢現(xiàn)“日光”量未漲

繼7月15日~21日一周接連出現(xiàn)中建國際港、鴻坤林語墅等4個“日光盤”之后，上周（7月22日~28日），北京樓市再有2個低價剛需項目被搶購一空。

7月27日，位于平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)的純新盤首城匯景灣項目首次入市，僅推出320套房源，卻吸引了1400多人現(xiàn)場購房，開盤當(dāng)天，320套房源被認購?fù)戤叄�銷售金額近4個億。此外，位于房山區(qū)城關(guān)鎮(zhèn)的中冶·藍城同日開盤共推出174套房源，僅5個小時即全部實現(xiàn)認購。

另外一組值得關(guān)注的數(shù)據(jù)是，據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，北京樓市今年4~7月入市的新建商品住宅期房共63個項目，總供應(yīng)量20767套，截至目前的簽約率為46.6%。其中，由于網(wǎng)簽滯后的原因，有12個項目尚未顯示簽約�？鄢�零網(wǎng)簽項目后，短短幾個月時間內(nèi)，整體去化率已達到53.7%。

對此，張旭認為，從市場實際表現(xiàn)看，目前購房需求的各個階層，剛需、改善以及高端主觀釋放都較為旺盛，多數(shù)樓盤入市后消化周期縮短。

不過，由于網(wǎng)簽滯后的影響，“日光盤”的集中出現(xiàn)并沒有令7月的成交量出現(xiàn)增長。

中原地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，7月份，北京新建住宅網(wǎng)簽套數(shù)為6510套，環(huán)比上月同期的9811套下調(diào)了33.6%，同比去年7月的11959套更是下跌了45.6%。

亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認為，成交量的下滑并非由于需求的萎縮。“在限價政策以及土地儲備總體不足的前提之下，項目入市積極性普遍低迷，今年來月度開盤項目個數(shù)最多僅30余個，供應(yīng)的持續(xù)低迷也使得7月成交現(xiàn)階段性低點。”

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究統(tǒng)計，7月份北京新增商品住宅期房項目16個，比6月同期減少2個，總供應(yīng)量為6397套，環(huán)比增加23%，同比減少30.7%。

張旭認為，雖然7月份新增供應(yīng)量整體上出現(xiàn)兩成以上的增長，但是符合低端剛需的房源量只有四成左右，且多數(shù)項目都位于六環(huán)以外。隨著房價上漲，剛需購房人群的選擇范圍外移更加明顯，大部分只能選擇在靠近六環(huán)甚至六環(huán)外的區(qū)域。

“近期出現(xiàn)的‘日光盤’盡管提供了不少新建住宅的房源，但反映到簽約數(shù)據(jù)，則需要滯后兩個星期以上，因此7月的成交量并沒有出現(xiàn)上漲。”除此之外，中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析認為，7月成交量的下降，還在于限價政策博弈依然劇烈，“大部分項目受制于限價政策，定價受到限制，延緩了入市時間，導(dǎo)致市場供應(yīng)短缺。”

房價上漲動力足

不過，成交量萎縮的同時，成交均價卻在不斷沖高。

從成交價格來看，根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，7月北京商品住宅市場成交均價為24815元/平方米，這一均價水平超越了2011年2月的24459元/平方米，成為歷史新高。

“7月純商品住宅成交均價出現(xiàn)明顯上漲，主要是成交結(jié)構(gòu)變化引起。”鏈家地產(chǎn)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，7月剛需成交占比明顯減少，改善性需求占比增加。從戶型角度看，7月份一居和兩居的成交均價分別上漲了44.9%和10.4%。

“實際上，若排除成交結(jié)構(gòu)的影響，以目前市場的實際成交狀況看，價格本身也具備實質(zhì)上漲的動力。”張旭表示。

任啟鑫也認為，2013年年初北京的房價水平已普遍超越上輪調(diào)控之前，處于高位水平，而2013年的本輪調(diào)控之后，雖然對于房價的上漲有所限制，但基于供應(yīng)的短缺，房價水平并未轉(zhuǎn)向下行，而是依然維持在上升通道當(dāng)中。“從各區(qū)域縱向價格情況對比來看，目前北京房價水平確實處于歷史最高位。”任啟鑫感嘆。

“政府在供應(yīng)環(huán)節(jié)抑制新建商品住宅價格過快上漲，從短期內(nèi)，可以使購房者以相對較低的購房成本入市，房價上漲趨勢得以控制。”但張旭認為，在成本上升壓力下，難以避免開發(fā)商與政策之間的博弈會加深。因此，她強調(diào)，當(dāng)前新盤較快的去化率以及剛需供應(yīng)的不足所導(dǎo)致的潛在矛盾依然不容忽視。

房價難掩上漲沖動的同時，北京的土地市場也是一番熱鬧景象。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京7月份土地出讓金收入為205.17億元。至此，前7個月土地出讓金合計達到870億元，較去年同期的238.5億元上漲了265%，已經(jīng)超過2012年全年土地出讓金。同時，將在8月出讓的12宗經(jīng)營性地塊掛牌起始價合計為120.34億元，因此業(yè)內(nèi)預(yù)計在8月底，北京今年的土地出讓金收入將突破1000億元。

張大偉表示，在目前地王迭出的情況下，不論是開發(fā)商還是二手房業(yè)主都存在惜售的心理，“這將導(dǎo)致市場的供需結(jié)構(gòu)繼續(xù)緊張”，而供不應(yīng)求的結(jié)果將是房價的繼續(xù)上漲。

(關(guān)鍵字：北京市住建委 豪宅項目)