9月7日工行、農(nóng)行、中行、建行、中信銀行相繼發(fā)布關(guān)于存量首套個人住房貸款利率調(diào)整的公告，明確存量個人住房貸款利率調(diào)整的條件和規(guī)則。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜介紹，從公布的信息來看，各銀行調(diào)整規(guī)則基本一致，存量房貸的調(diào)整幅度根據(jù)原貸款發(fā)放時間、發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限（簡稱“當(dāng)?shù)叵孪?rdquo;）、發(fā)放時全國首套房貸利率政策下限（簡稱“全國下限”）有所不同。若當(dāng)?shù)叵孪薷哂谌珖�下限，則調(diào)整至當(dāng)?shù)叵孪�；若�?dāng)?shù)叵孪薜陀谌珖�下限，且原貸款利率高于全國下限，則調(diào)整為全國下限；若原貸款利率低于全國下限，則不進(jìn)行調(diào)整。

針對全國下限，2022年5月14日（含）前發(fā)放的貸款，全國下限為LPR；2022年5月14日后發(fā)放的貸款，全國下限為LPR-20BP。對于選擇固定利率的購房者，各銀行普遍提及可先轉(zhuǎn)換為浮動利率，再進(jìn)行存量房貸利率調(diào)整申請。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉預(yù)計，后續(xù)各大銀行存量房貸利率的下調(diào)，將在9月份集中調(diào)整到位。

本次調(diào)整涉及三類購房者

此次各大行相繼發(fā)布存量首套房貸利率調(diào)整公告，是對8月31日央行、國家金融監(jiān)督管理總局兩部門發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》的落地。

上述通知稱，2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向金融機(jī)構(gòu)提出申請，由金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。

據(jù)測算，降低存量房貸利率可降低居民利息負(fù)擔(dān)，幾千萬戶、上億居民的財務(wù)負(fù)擔(dān)會明顯下降。據(jù)中信證券測算，相關(guān)政策可能為超過1000萬中產(chǎn)家庭每年節(jié)約1.2萬元的資金成本。

“從四大行此次的調(diào)整范圍來看，各銀行涉及的人群類型基本一致。第一類為貸款發(fā)放時滿足首套資格的購房家庭；第二類是貸款時為非首套房但當(dāng)前已符合所在城市首套政策的購房家庭（當(dāng)?shù)匾褕?zhí)行首套房認(rèn)房不認(rèn)貸），包括原先購房時無住房但因認(rèn)房又認(rèn)貸政策按二套購房的家庭，和原有多套住房后期通過交易等方式出售后當(dāng)前有唯一成套住房的家庭；第三類是其他滿足所在城市首套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)的存量房貸。”陳文靜稱。

其進(jìn)一步表示，針對第一類情況，原先購房時按首套執(zhí)行的貸款，各銀行普遍將在9月25日統(tǒng)一調(diào)整房貸利率，針對第二類，銀行普遍要求客戶在9月25日之后主動提交申請并提供相關(guān)證明。

陳文靜認(rèn)為，本次存量首套房貸利率下調(diào)更利好第二類購房人群，此前部分地區(qū)二套房貸利率加點數(shù)偏高，部分買家購房時，房貸利率甚至在6%以上。

受訪專家認(rèn)為，存量房貸利率下降有助于降低居民負(fù)擔(dān)，提升居民消費意愿。對于商業(yè)銀行而言，降低存量房貸利率亦可一定程度減緩居民提前還貸情況。

對二套變首套購房人群影響更大

“目前來看，此次幾大行存量房貸利率調(diào)整對兩類城市影響較大。”58安居客研究院院長張波對記者表示。

一類是，對于2019年10月至2022年5月期間，首套房房貸利率本身加點較多的城市；二是在此期間，由于樓市熱度較高，貸款需求較多的情況下，城市內(nèi)各商業(yè)銀行加點幅度超過最低標(biāo)準(zhǔn)的。

張波表示，總體來看，包括蘇州、南寧、合肥、武漢、無錫、南昌等城市均是2019年首套房貸平均利率偏高的城市，都有希望在下一步獲到更大下調(diào)幅度，這類城市的首套購房者能得到的實惠會較為明顯。

對于一線城市而言，專家認(rèn)為，此次存量房貸利率調(diào)整對于首套房貸款人群影響相對有限，而對于“認(rèn)房不認(rèn)貸”后部分由二套房變更為首套房認(rèn)定的人群，影響更加明顯。

以北京為例，由于2019年10月以來，北京執(zhí)行的首套房貸利率下限水平一直為LPR+55BP，因此該政策調(diào)整對于北京首套房貸款人群未有影響。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，此次調(diào)整對于北京執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，部分由二套房認(rèn)定變更為首套房認(rèn)定的人群影響較大，對于2020年3月至今購房的上述人群，根據(jù)各自情況，房貸利率有望下降5-50個基點，以100萬元房貸25年等額本息計算，月供將減少約29元-290元/月。

“存量房貸利率下調(diào)，并不能由此直接提升房地產(chǎn)市場新增購買力。從實際情況來看，考慮到樓市大環(huán)境依然存在一些不確定性，存量房貸利率下調(diào)后，對房地產(chǎn)市場的新增購買力形成的推動作用有多大仍有待觀察。”張波稱。

(關(guān)鍵字：房貸利率調(diào)整)