支持房地產(chǎn)融資再出新招。證監(jiān)會近日啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點工作，進(jìn)一步發(fā)揮私募基金多元化資產(chǎn)配置、專業(yè)投資運作優(yōu)勢，滿足不動產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求。

市場人士認(rèn)為，不動產(chǎn)私募投資基金試點有利于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展，將有效緩解行業(yè)面臨的燃眉之急。隨著我國房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)入新階段，構(gòu)建存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)成為大勢所趨，多渠道盤活存量資產(chǎn)將合理擴(kuò)大有效投資，規(guī)范行業(yè)運作，支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康高質(zhì)量發(fā)展。

拓寬融資渠道

此次試點啟動后，私募基金可投資地產(chǎn)范圍比過去有所拓寬。業(yè)內(nèi)專家指出，此次試點在將大部分不動產(chǎn)業(yè)態(tài)一次性納入的同時，還充分體現(xiàn)了監(jiān)管機(jī)構(gòu)盤活存量資產(chǎn)、滿足合理融資需求的態(tài)度。

“對不動產(chǎn)資產(chǎn)業(yè)態(tài)覆蓋面廣，并且鼓勵投資者廣泛參與。”談及對此次試點的看法，中信證券基礎(chǔ)設(shè)施和現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)首席分析師張聰如是說。

張聰表示，相關(guān)規(guī)則明確不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房（含存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營用房、基礎(chǔ)設(shè)施項目等，幾乎涵蓋了所有房地產(chǎn)類資產(chǎn)，并不只局限于個別“政策紅利型資產(chǎn)”。

申萬宏源證券分析師袁豪認(rèn)為，不動產(chǎn)私募投資基金試點啟動，將拓寬房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道，并有助于行業(yè)去庫存，推動行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展；同時，投資范圍擴(kuò)大至商業(yè)地產(chǎn)，也為公募REITs擴(kuò)圍打下基礎(chǔ)，有利于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)價值重估及資產(chǎn)盤活。

“一方面，利于多渠道盤活不動產(chǎn)存量資產(chǎn)，更好發(fā)揮其在保交樓相關(guān)項目建設(shè)、不良資產(chǎn)項目處置、企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展等方面的積極作用；另一方面，也為后續(xù)房地產(chǎn)類公募REITs提供標(biāo)的，形成完整的業(yè)務(wù)鏈條。”光大證券分析師何緬南補充說。

嚴(yán)格監(jiān)管 穩(wěn)妥推進(jìn)

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次試點在通過適度放寬股債比等方式提升基金運作靈活度的同時，通過一系列規(guī)范性要求強化風(fēng)險防控，有助于促進(jìn)行業(yè)規(guī)范自律發(fā)展，從根本上保護(hù)不動產(chǎn)私募基金投資者的利益。

“此前，私募基金也可投資住宅市場，且一度成為房企融資的重要來源。但之前行業(yè)無序擴(kuò)張時，滋生了明股實債、影子銀行等不規(guī)范行為。”某私募機(jī)構(gòu)人士對中國證券報記者表示，2017年中國證券投資基金業(yè)協(xié)會出臺《備案管理規(guī)范第4號》之后，私募基金在住宅市場相關(guān)投資基本被限制住了。

有鑒于此，監(jiān)管部門對參與試點工作的私募股權(quán)投資基金管理人提出了較高要求，即須股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、公司治理健全，實繳資本符合要求，主要出資人及實際控制人不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方，具有不動產(chǎn)投資管理經(jīng)驗和不動產(chǎn)投資專業(yè)人員，最近三年未發(fā)生重大違法違規(guī)行為等。

為促進(jìn)試點工作穩(wěn)妥推進(jìn)，相關(guān)部門對基金托管、基金合同必備條款、關(guān)聯(lián)交易、基金杠桿、禁止行為、特殊風(fēng)險揭示、基金備案、信息披露和報送提出了規(guī)范要求。

“為穩(wěn)妥推進(jìn)不動產(chǎn)私募股權(quán)投資基金試點而采取了提高投資者準(zhǔn)入門檻、嚴(yán)格監(jiān)管、加強行業(yè)指導(dǎo)等措施，可見證監(jiān)會秉持積極推動與嚴(yán)格監(jiān)管并舉的審慎態(tài)度。”IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜說。

構(gòu)建多層次融資體系

綜合機(jī)構(gòu)人士觀點，此次試點作為“第三支箭”的延續(xù)措施，將成為房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)融資渠道的有益補充，促進(jìn)構(gòu)建多層次房地產(chǎn)融資體系，引導(dǎo)更多長期資金、個人資金參與，支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康高質(zhì)量發(fā)展。

此次不動產(chǎn)私募股權(quán)投資基金試點，也是“第三支箭”的延續(xù)和細(xì)化舉措之一。證監(jiān)會于2022年11月發(fā)布了優(yōu)化調(diào)整房企股權(quán)融資“5項措施”（即“第三支箭”）。其中，除了“恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資”相關(guān)舉措，還提到了“積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用”。

嘉興鼎信智贏股權(quán)投資管理有限公司合伙人、董事總經(jīng)理馬林說，試點工作的推出非常及時，將成為“第三支箭”組合拳的重要構(gòu)成部分，為不動產(chǎn)私募基金行業(yè)開辟新路徑，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

展望后市，專家預(yù)計，短期看，隨著不動產(chǎn)資產(chǎn)定價體系持續(xù)優(yōu)化，將有效緩解行業(yè)部分企業(yè)的融資困境。“私募基金大規(guī)模、規(guī)范化地參與房地產(chǎn)行業(yè)投資將大幅優(yōu)化我國不動產(chǎn)資產(chǎn)定價體系，有效緩解行業(yè)部分企業(yè)的融資困境，降低企業(yè)資金成本，對具備資產(chǎn)運營管理能力、手握優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的房企發(fā)展帶來實質(zhì)性助力。”張聰說。

中長期看，試點出臺將有利于構(gòu)建多層次的房地產(chǎn)融資體系，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)與企業(yè)新發(fā)展模式的形成。第一太平戴維斯華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人、董事李想表示，不動產(chǎn)私募投資基金的推出，為資本市場進(jìn)一步豐富、健全資金配置，鼓勵實力雄厚的投資者廣泛參與不動產(chǎn)投資指明了方向。未來，不動產(chǎn)私募投資基金與現(xiàn)有的公募REITs間可形成相互補充、相互促進(jìn)、共同發(fā)展的格局。

(關(guān)鍵字：房地產(chǎn) 平穩(wěn)發(fā)展)