“居廟堂之高，則憂其民，處江湖之遠，則憂其君......”
編者在拜讀馬忠普先生《中國房地產(chǎn)市場的真正危機》后，心中跳出的就是范仲淹的這句名句。能心系黎民，放有如炬的目光，能言被“掩藏”的真相。當今之中國社會，太多各種利益集團的博弈，人民政府最大的“調(diào)控”，就是讓全體人民享受改革的成功。
“廟堂”、“江湖”，僅是借用，這里要表述的是：作為鋼鐵業(yè)被人稱為“行業(yè)分析大師”的馬忠普先生，久居京城，目光所及“環(huán)宇之內(nèi)”，他對于鋼鐵業(yè)休戚相關的中國房地產(chǎn)有如此深切的透析，實在難能可貴。鋼貿(mào)業(yè)的老板讀讀此文，興許也能有所發(fā)現(xiàn)，發(fā)現(xiàn)今天經(jīng)營的難題是否也與此有所關聯(lián)。
-----摘自上海鋼貿(mào)商會《鋼鐵商匯》2012年總85期《中國房地產(chǎn)市場的真正危機》編者按
面對資金供應鏈收緊和普通百姓對高房價的一片網(wǎng)上批評聲，中國房地產(chǎn)市場不論投資，還是銷售量均出現(xiàn)了回落趨勢。特別是伴隨2008年金融危機過后的經(jīng)濟恢復，基金再次瘋狂炒作大宗商品價格。僅僅經(jīng)過兩年的全球通脹上升期，進入2011年世界經(jīng)濟再次陷入通脹泡沫不斷破滅，大宗商品價格高位震蕩�；鹛潛p，再次引爆債務金融危機。這次債務金融危機將拖累世界經(jīng)濟進入較長期的增速放緩。正是在這樣的背景下，房地產(chǎn)商經(jīng)過一年多的硬挺扛價，最近萬科等大房地產(chǎn)商紛紛開展降價促銷。上海房價出現(xiàn)了20-30%的價格回落。而且全國房地產(chǎn)價格回落趨勢還剛剛開始。
許多人擔憂中國高房價房地產(chǎn)市場將崩盤，并且會拖累中國經(jīng)濟增速明顯回落。也有人認為中國高房價回落是件好事，有利于房價接近于國際通行的房價收入比的合理價位。中等收入百姓能夠買得起。
中國房地產(chǎn)價格被不斷推高原因很復雜。如果不考慮裝修和土地價格，目前每平方米毛坯房屋僅僅兩千多元建筑成本。實際上2002年鞍鋼房產(chǎn)公司總經(jīng)理跟我談鞍鋼在自己土地上建筑毛坯房的成本僅僅800多元。當然物價的上漲不可同日而語。由于社會需求和潛在需求大，土地被熱炒、稅費在增加、通脹形勢下的原材料價格上漲，資本的逐利，甚至多購房子也成了社會過剩資金炒作盈利的目標。
其實還有一個常常被人們忽視的機制上的原因就是：隨著經(jīng)濟適用房比例的越來越少，百姓安居房市場不但沒有培育起來，而且很快就萎縮了。中國房地產(chǎn)市場實際走上了高檔商品房市場發(fā)展道路。在圍繞房地產(chǎn)市場各方的逐利機制作用下，控制商品房價格過快增長和解決百姓安居房問題的呼聲就顯得蒼白無力。
大城市房價竟被炒到每平方米1-2萬元，甚至更高。雖然有錢人買了房子。但是中低工資收入的百姓渴望住房需求與房地產(chǎn)價格高位盤升的矛盾越來越大。實際上中國房地產(chǎn)市場存在高檔商品房和百姓安居房兩個不同目標市場。兩個目標市場的最大區(qū)別就在于百姓安居房市場要有國家政策補貼。
6年前在天津的一次會議上，我曾經(jīng)同易憲容交談過，圍繞百姓安居房市場許多重大社會經(jīng)濟利益關系理不順，國家安居房的政策體系就建立不起來。失衡的社會經(jīng)濟利益關系調(diào)整不好，百姓安居房市場也培育不起來。這是影響百姓安居房市場健康發(fā)展的主要原因。六年過去了，最近在網(wǎng)上看到關于什么是百姓安居房的討論。題目本身已經(jīng)說明政府對解決中、低收入百姓住房問題至今沒有系統(tǒng)的對策，系統(tǒng)的目標。就連百姓安居房這個十分重大的民生問題，至今很少有人真正清楚它的含義。
什么是安居房？網(wǎng)上的解讀是：安居房是指為實施國家“安居工程”而建造的住房。它是由國家安排的專項貸款和地方自籌資金共建的面向廣大中低收入家庭，特別是對人均居住面積在4平方米以下的特困戶提供的銷售價格低于成本價、由政府補貼的非贏利性住房。
1995年《國家安居工程實施方案》提出，國家安居工程從1995年開始實施，在原有住房建設規(guī)模基礎上新增安居工程建筑面積1.5億平方米，用5年左右時間完成。國家安居工程直接以成本價向中低收入家庭出售。3年多來，全國共竣工國家安居住房面積5576.32萬平方米，為70多萬戶家庭解決了住房困難。據(jù)國家權威部門透露，今年繼續(xù)建設國家安居工程，但要淡化國家安居工程這個概念。1999年國家安居工程將并入經(jīng)濟適用房的建設之中。
在上述解讀中不難發(fā)現(xiàn)，從經(jīng)濟適用房建設市場的萎縮，到2011年國家推行1000萬套廉租房建設目標。雖然不久前推動百姓安居房建設這個口號曾多次在媒體中出現(xiàn)過，但是人們對建設百姓安居房含義的理解還是有很大的區(qū)別。
這應該是百姓安居房政策體系沒有建立，解決中低收入廣大百姓安居房的發(fā)展目標是什么？百姓不清楚。人們無法解讀，網(wǎng)絡公開征詢解讀含義，自然也就不清楚它的含義。從家庭消費比例看，百姓安居工程實際上是最大的改善民生工程。現(xiàn)在網(wǎng)上還在討論什么是百姓安居房，說明系統(tǒng)解決這個問題已經(jīng)刻不容緩了。
我們說圍繞百姓安居房建設的許多重大社會經(jīng)濟利益關系沒有理順，政策、法律體系建立不起來，是影響百姓安居房市場培育和健康發(fā)展的主要障礙。這些重大的社會經(jīng)濟利益關系是什么呢？
一、如果2020年中國如期宣布進入小康社會，其中小康社會的一個重要發(fā)展目標就必須有百姓安居房問題的基本解決。而這個安居房標準只能是同小康社會發(fā)展相適應的百姓住房環(huán)境條件。當然安居房的實際解決過程需要協(xié)調(diào)城市發(fā)展規(guī)劃，其中包括購買商品房、二手房，購買普通百姓安居房，搞好一些城市舊房的功能性改造和危房改造，租房和廉租房這樣一種多元化解決途徑。考慮未來十年至少要有2億農(nóng)村人口進入城鎮(zhèn)，加上城市多年工作的畢業(yè)生和就業(yè)的打工族。中國未來至少要建設1.5-2億多套百姓安居房，才能滿足小康社會的百姓基本住房需求。這個目標要納入國家小康社會經(jīng)濟發(fā)展目標，并制定出年度推進計劃。
二、對于弱勢百姓群體和剛畢業(yè)、就業(yè)的年輕人，政府需要建設和掌控一部分廉租房。但不能把大多數(shù)普通百姓安居房解決納入這個軌道。一方面我國今年1000萬套廉租房建設已經(jīng)使各地政府面臨建設資金難以為繼。對大多數(shù)普通百姓住房問題不能采取政府大包大攬的計劃體制去解決。
另一方面讓普通中低收入百姓走廉租房的解決道路不符合藏富于民的國家基本政策。中國城市的房價最終要同西方國家的房地產(chǎn)價格靠攏。對于大多數(shù)中低收入普通百姓，如果能買到一套由政府政策補貼的安居房，他的實際住房支出與市場價格差就是他從政府的政策中享受到了改革開放的最大成果。實際上我們很多政府公務員，先富起來的企業(yè)家?guī)缀醵荚趲啄昵百I到了低價的住房。有位退休的公務員對我說，他從國家房產(chǎn)政策上得到的實惠遠遠超過上班幾十年的工資收入。這對普通百姓來講就是最實惠的享受改革開放成果。解決好這個問題不僅體現(xiàn)藏富于民，改善民生，推動社會公平和加速實現(xiàn)國家小康社會發(fā)展目標。也有利于降低普通百姓過于沉重的購房負擔，改善社會消費結(jié)構(gòu)，推動經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展。畢竟百姓安居房市場是我國未來20年實現(xiàn)成功轉(zhuǎn)型的重要經(jīng)濟支撐。而解決好這個問題對各級政府來講將是千秋功業(yè)。
百姓安居房建設要走出一條政府有系統(tǒng)目標、優(yōu)惠補貼、監(jiān)管和配套的法規(guī)、政策體系，百姓買得起，房地產(chǎn)商有利可圖，購房與建設資金良性循環(huán)的市場化的解決道路。讓未來10年超過百萬億的百姓安居房目標潛在市場真正成為中國經(jīng)濟穩(wěn)定的重要動力。成為中國經(jīng)濟抓住第二個發(fā)展機遇期，加大轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，啟動內(nèi)需、改善民生的重要產(chǎn)業(yè)支撐。這對應對全球第二次較長期的債務金融危機，保持中國經(jīng)濟的穩(wěn)定較快發(fā)展具有重要意義。
三、國家需要建立和完善以解決百姓安居房問題，推動安居房建設目標市場健康發(fā)展的系統(tǒng)政策、法規(guī)體系。其中讓利于民的補貼政策是不同于高檔商品房目標市場的重要區(qū)別。
我們需要學習歐美工業(yè)化國家解決普通百姓安居房問題的補貼做法，也需要學習新加坡和香港成功解決普通百姓住房的經(jīng)驗。但是具有中國特色的社會主義市場經(jīng)濟國家理應在改善民生，解決百姓住房問題上比西方國家做得更好。
土地是人民的。政府替人民管好土地使用。當中低收入百姓解決安居房納入社會經(jīng)濟發(fā)展議題時，對中低收入百姓住房建設用地，政府不能與民爭利。土地征用時需要考慮動遷成本、小區(qū)公用設施、綠化配套建設，以及政府的合理稅收。安居房專用地和價格只能以上述內(nèi)容作為重要參考依據(jù)，出售建房用地。不得隨意敲錘加價。這些年我國住房價格連續(xù)多年快速上漲，房地產(chǎn)商盈利頗豐不僅在于房價上漲，更在于土地價格連年上漲。這也是許多大房地產(chǎn)商囤積的土地足夠用幾年的經(jīng)濟上原因。這個問題不從政府高層決策上解決，各地對低價供應土地用于普通廉價安居房建設都不積極。而高價過量出售土地也就沒有制度上，經(jīng)濟利益上的調(diào)控機制。
至于這種補貼以何種方式實現(xiàn)，是在土地優(yōu)惠價格出售中解決，還是在中低收入普通百姓第一次購房時按優(yōu)惠政策實行土地價差退還，然而，百姓以較低價格直接享受政府的補貼優(yōu)惠，需要政府的政策制定者做大量的社會調(diào)查研究。平衡與百姓住房相關的重要社會經(jīng)濟利益關系。
提高土地售價，讓老百姓走買高價商品房道路，可以增加各地政府的GDP。但是從拉動幾十個行業(yè)消費需求來講，百姓安居房建設對經(jīng)濟的拉動效應是相同的。
有關中國房地產(chǎn)的爭論從來就沒有停止過。什么老百姓不要指望能買得起商品房，房地產(chǎn)商代表任志強就是這么講的。什么房地產(chǎn)價格、土地價格越漲越高。什么中國房地產(chǎn)市場要崩盤。什么土地財政等等。這些爭論雖然觸及到房地產(chǎn)市場的癥結(jié)問題，但是并沒有給出有價值的出路何在的明確結(jié)論。
其實中國的高檔商品房房地產(chǎn)市場不會崩盤。一些房地產(chǎn)商揚言價格要扛到明年。由于嚴峻的房地產(chǎn)形勢，房地產(chǎn)商已經(jīng)減少土地購買和投資建設。作為中國唯一的商品房供應市場，它未來的演變趨勢是走出房地產(chǎn)價格高位震蕩的走勢，形勢繼續(xù)嚴峻時，震蕩中價格會出現(xiàn)一些回落。這個特點就像當前的世界債務金融危機中大宗商品價格的震蕩走勢一樣。房地產(chǎn)市場的這種未來局勢演變必然拖累幾十個相關行業(yè)。這對中國經(jīng)濟今后的穩(wěn)定運行是相當不利的。
然而嚴重的問題是：一方面高價商品房市場陷入危機，難以走出困境。另一方面以百姓為消費對象的普通安居房目標市場由于國家小康社會百姓住房發(fā)展目標、政策、法規(guī)體系遲遲建立不起來。大規(guī)模的百姓安居房目標市場化建設就啟動不起來。更談不上兩個目標市場協(xié)調(diào)發(fā)展。其實這才是中國房地產(chǎn)市場陷入今天困境的根源。這才是房地產(chǎn)市場的真正危機。
政府執(zhí)政為民肩負著沉甸甸的社會責任。作為小康社會的發(fā)展目標，政府一定要解決好百姓的安居問題。這就決定了一切走上健康發(fā)展道路只是時間問題。
(關鍵字：馬忠普 中國房地產(chǎn) 危機)
