在安信證券昨日舉辦的“2017投資策略會(huì)”上，安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文表示，以現(xiàn)在的存貨去化速度估計(jì)，全國(guó)范圍內(nèi)普遍的房地產(chǎn)去庫(kù)存化將在2018年上半年基本結(jié)束。

“大約再過(guò)一年多，房地產(chǎn)的高庫(kù)存問(wèn)題，就會(huì)得到全面的、根本性的解決。由房地產(chǎn)高庫(kù)存導(dǎo)致的很多經(jīng)濟(jì)層面上的扭曲，會(huì)得到全面的修正。”高善文預(yù)測(cè)，未來(lái)債市將從長(zhǎng)期的牛市轉(zhuǎn)入熊市，股票也許正在轉(zhuǎn)為牛市，但是成長(zhǎng)股和藍(lán)籌股的風(fēng)格將會(huì)和過(guò)去5年有很大差異。“對(duì)這一戰(zhàn)略性的轉(zhuǎn)折，我們一定要保有足夠的警惕”。

2016年房地產(chǎn)泡沫論是膚淺的

在房地產(chǎn)需求層面，高善文分析，中國(guó)在2010年之前經(jīng)歷了城鎮(zhèn)化，人口向大中小城市的平均流動(dòng)速度差不多，但是2011年前后，中國(guó)開(kāi)始從城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)入都市化，人口流動(dòng)開(kāi)始表現(xiàn)出強(qiáng)烈的選擇性，集中流入一部分大城市和特大城市，離開(kāi)大量的中小城市。

高善文稱(chēng)，這一輪房?jī)r(jià)上漲，不能簡(jiǎn)單理解為流動(dòng)性過(guò)剩，它是由更基本的人口和剛需所維持的情況。

面對(duì)人口的流入和需求的上升，在土地供應(yīng)不能響應(yīng)的條件下，這種壓力就會(huì)全部轉(zhuǎn)化為地價(jià)和房?jī)r(jià)的上升。

高善文舉例稱(chēng)，統(tǒng)一用中國(guó)口徑算，北京、深圳和香港居住用地占城市建設(shè)用地的比重均為20%左右。這一比例在倫敦、紐約、首爾和東京等地均在40%以上。

高善文稱(chēng)，當(dāng)前用泡沫論來(lái)解釋房?jī)r(jià)上漲，很可能是比較膚淺的。泡沫論背后存在著房地產(chǎn)市場(chǎng)更深刻的扭曲，這一扭曲來(lái)自于土地的供應(yīng)沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)性，把土地和房?jī)r(jià)推到非常高的水平。他表示，這種供不應(yīng)求的壓力，正在房地產(chǎn)市場(chǎng)上生動(dòng)地、一輪一輪地表現(xiàn)出來(lái)。

未來(lái)，這些問(wèn)題能得到根本的解決嗎?高善文反問(wèn)：未來(lái)，北京上海和深圳會(huì)大量放開(kāi)供地嗎?未來(lái)，人口會(huì)停止流入這些城市嗎?如果回答都是負(fù)面的，那么指望房?jī)r(jià)掉下來(lái)是非常困難的。

用六七年去庫(kù)存并不極端

高善文表示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2009年至2011年出現(xiàn)了快速泡沫化，并在之后兩三年時(shí)間里積累了大量的庫(kù)存。

一個(gè)顯著的數(shù)據(jù)是，2011年至2013年，中國(guó)使用的水泥總量(66億噸)超過(guò)了美國(guó)整個(gè)20世紀(jì)的實(shí)際使用量(45億噸).

但是，“我們應(yīng)該看到，經(jīng)過(guò)兩三年的努力，這個(gè)問(wèn)題已經(jīng)出現(xiàn)了非常大的改善。”高善文預(yù)測(cè)，在考慮和容忍一定誤差的前提下，以現(xiàn)在的存貨去化速度估計(jì)，大約再過(guò)一年多，房地產(chǎn)的高庫(kù)存問(wèn)題，就會(huì)得到全面和根本性的解決。

高善文舉例稱(chēng)，房地產(chǎn)的存貨去化，美國(guó)用時(shí)5年(2007年至2012年)，日本用時(shí)12年(1991年至2003年)。“中國(guó)仍是一個(gè)快速城鎮(zhèn)化的經(jīng)濟(jì)體，我們用了5到7年的時(shí)間對(duì)這一扭曲的情況進(jìn)行修正，并不是一個(gè)特別極端的情況。”

談及這一過(guò)程對(duì)股市的影響時(shí)，高善文稱(chēng)，2011年以來(lái)，藍(lán)籌股基本是“橫著走”的，當(dāng)時(shí)是3200點(diǎn)左右，現(xiàn)在依舊如是;而成長(zhǎng)股估值被推得很高。債券總體上走了一個(gè)很大的牛市，但是現(xiàn)在，這一系列趨勢(shì)正在結(jié)束。

高善文預(yù)測(cè)，債市將從長(zhǎng)期的牛市轉(zhuǎn)入熊市，股市也許正在轉(zhuǎn)牛，但是成長(zhǎng)股和藍(lán)籌股的風(fēng)格和過(guò)去5年相比，會(huì)有很大的差異。

(關(guān)鍵字：房產(chǎn) 去庫(kù)存)