接近央行人士昨日對《第一財經(jīng)日報》表示，開發(fā)貸并沒有進一步松動的消息，坊間房地產開發(fā)貸規(guī)模將突破貸款余額10%限制的傳聞并不屬實。

近日，坊間傳聞：央行已經(jīng)把開發(fā)貸授信總量的權限下放至商業(yè)銀行總行，商業(yè)銀行可以重新啟動新增開發(fā)貸款審批制度；央行對商業(yè)銀行的開發(fā)貸限額管理制度已有松動，以往央行要求各大商業(yè)銀行的開發(fā)貸不能超過貸款余額的10%，而現(xiàn)在，各大銀行能夠自由地調節(jié)開發(fā)貸總量。

對此，上述接近央行人士予以否認。該人士稱，自9月30日央行、銀監(jiān)會發(fā)布《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》(下稱《通知》)以來，央行一直保持并延續(xù)該政策；除此之外，對于開發(fā)貸，央行無更多指導性意見。
 

多名銀行人士也向《第一財經(jīng)日報》表示，自9月30日發(fā)布《通知》以來，并未接到更多關于開發(fā)貸的新政。另外，此前并不存在10%的紅線，銀行開發(fā)貸的余額占比亦遠低于10%。

開發(fā)貸規(guī)模不會超10%

對于各大商業(yè)銀行的開發(fā)貸規(guī)模，多名銀行人士向《第一財經(jīng)日報》表示，目前開發(fā)貸平均規(guī)模僅占貸款余額的5%至6%，不可能達到10%。

中國銀行國際金融研究所副所長宗良向本報表示：“如果是貸款余額的10%應該是7.8萬億，從沒達到過這個數(shù)，現(xiàn)在和將來也達不到。目前大約4萬億，占比約為5%。松動之后也不會超過10%。”

“沒有開發(fā)貸規(guī)�？刂圃�10%這個說法，其實各家銀行開發(fā)貸規(guī)模都不一樣，交行6%都不到。高一點的可能是8%左右。”交通銀行首席經(jīng)濟學家連平[微博]也向《第一財經(jīng)日報》表示。

但連平認為，從當前情況來看，開發(fā)貸適當增加些是合理的。“今年事實上商業(yè)性住宅開發(fā)貸是比去年減少了很多，總量增加了1000多億，但40%投向了保障房，今年上半年投向商業(yè)地產就比去年少了。”

民生銀行金融市場部首席分析師李志強也認為，監(jiān)管層不會就貸款規(guī)模做硬性規(guī)定。他對《第一財經(jīng)日報》稱：“給開發(fā)商貸款操作起來有阻力，風險都是銀行在承擔，監(jiān)管層不太可能就貸款投向、占比作硬性規(guī)定，甚至不太可能有指導性意見。這和購房利率有很大區(qū)別的。各家銀行具體執(zhí)行還要有自己的方案，包括風控方面。”

近幾年，商業(yè)銀行在開發(fā)貸方面嚴格加以控制，銀行推行了開發(fā)貸名單制。

連平表示，大小開發(fā)商成千上萬，但能夠獲得貸款、可考慮投放名單里，只有300至400家開發(fā)商，能夠獲得貸款的還是比較少。名單由各家銀行自行制定，根據(jù)開發(fā)商財務和經(jīng)營狀況進行評比篩選得出。“可獲得貸款情況方面，名單上的開發(fā)貸是考慮的，名單之外的則希望較小，根據(jù)開發(fā)項目逐一審批。”

實際上，在9月30日的《通知》里，也并未具體涉及開發(fā)貸規(guī)模的政策。央行只是稱繼續(xù)支持房地產開發(fā)企業(yè)的合理融資需求：銀行業(yè)金融機構在防范風險的前提下，合理配置信貸資源，支持資質良好、誠信經(jīng)營的房地產企業(yè)開發(fā)建設普通商品住房，積極支持有市場前景的在建、續(xù)建項目的合理融資需求。擴大市場化融資渠道，支持符合條件的房地產企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行債務融資工具。

對于商業(yè)銀行是否可以重新啟動新增開發(fā)貸款審批制度，宗良向《第一財經(jīng)日報》表示，放松開發(fā)貸未來有可能發(fā)生，不過即使未來放松開發(fā)貸，也是《通知》的延續(xù)，開發(fā)貸也要保持相對流動性管理。“政策的初衷并不是讓房地產又把資金迅速吸走，還是希望房地產保持一個平穩(wěn)發(fā)展，不過度下跌，但也不是全面火起來。中國房地產價格太高了。”

宗良認為，總體來講，放松以后，額度利率如何協(xié)調是問題關鍵。“政策穩(wěn)定了市場預期，大跌可能性小，真正的需求可以行動了。政策本身還是有良性預期，開發(fā)貸包括個貸都會比原來要好。”

連平稱，《通知》政策總基調是要保持房地產平穩(wěn)發(fā)展，不至于過度調整，滿足首套房需求或改善性需求，是保障民生的工程。連平表示：“商業(yè)銀行會根據(jù)形勢變化、本行政策做一些調整。在開發(fā)貸方面，明年還是會保持一定規(guī)模的投放，開發(fā)商這方面投資增速明顯下降，明年某個時候差不多就是底部了。規(guī)模不一定有明顯縮小，現(xiàn)在的開發(fā)貸對不多的開發(fā)商投放，投資增速的回落并不意味著開發(fā)貸同步減少。”

風險過去了嗎？

某大行人士向《第一財經(jīng)日報》表示，此前9月30日出的按揭貸款資產證券化的文件已在傳達和執(zhí)行。因為目前的情況已經(jīng)和去年完全不同，目前根本不缺少按揭貸款的額度，缺少的是業(yè)務，沒人來借房貸。

大戰(zhàn)略(中國)投資管理中心首席經(jīng)濟學家陸俊龍對此向《第一財經(jīng)日報》表示，地產現(xiàn)在是趨勢性下行拐點，從總量來說，城鎮(zhèn)化和改善性住房將催生大量的剛需，根據(jù)統(tǒng)計局公開數(shù)據(jù)測算，全國商品房需求量大約800萬至900萬套，但這一數(shù)據(jù)已經(jīng)遠遠低于目前的住房竣工量。

陸俊龍稱，具體看來，2013年全國住宅竣工量1100萬套，截至2013年末在建住宅5700萬套，兩者合計6800萬套。按照2013年銷售1300萬套估算，需要5年時間。這還沒有考慮二、三線城市已經(jīng)創(chuàng)了歷史新高的現(xiàn)房庫存。按照2013年得峰值去化速度，現(xiàn)在哪怕不再新建房屋，則消化起來也還需要5年。

但也有銀行人士持不同看法，李志強認為，談房地產拐點是從人口角度，住房需求旺盛會有所下降，但市場改善部分的需求還是存在的。從央行監(jiān)管層態(tài)度來看，放開限購實際上也是為了控制風險，可能還不是為了回歸市場化。目前最大風險是否過去還很難判斷。

連平向《第一財經(jīng)日報》表示，地產下行拐點的說法有問題，不一定要全消化掉存量才有投資。根據(jù)前幾年情況，在庫存較高的時候，房價依然上漲。每一次調控實際都是釋放需求，當然庫存較高對于市場來說是有壓力的，影響到預期，但是也不要認為所有的庫存都是有效庫存，三、四線城市很多庫存是無效的，將來可能出現(xiàn)類似爛尾樓的情況�？偭靠此坪艽�，但并不一定等總量消化完了市場才能走向平衡，一定程度的消化還要看需求的狀況，市場自然會平衡，關鍵看運行的周期。
連平表示，在這個政策框架下，給予靈活性，多元化資金來源，包括資產證劵化。將來貸款不再來源于一個渠道，可以通過資產證券化，還可以有新的資金進來。

央行在《通知》里也提到多元化資金來源，增強金融機構個人住房貸款投放能力。央行稱，鼓勵銀行業(yè)金融機構通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發(fā)行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

宗良向本報表示：“MBS未來這一塊會成為重要的產品在市場里發(fā)展起來。美國資產證券化發(fā)展到后期，個人收入條件較弱，后期的資產證券化發(fā)展孕育一定的風險。中國早期MBS產品質量是比較高的。”

李志強表示，MBS是盤活存量的一個方式。資產證券化產品對銀行來講，截至目前還是比較謹慎，量也不會特別大。

(關鍵字：：開發(fā)貸 無松動)