近日，國家統(tǒng)計局發(fā)布10月70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，10月一、二線城市新建商品住宅價格環(huán)比分別上漲0.5%和1.3%，分別比9月回落2.8和1.0個百分點(diǎn);二手住宅價格環(huán)比分別上漲0.6%和0.8%，分別比9月回落2.9和1.1個百分點(diǎn)。一線城市和二線城市房地產(chǎn)市場明顯降溫，房價環(huán)比漲幅快速回落。

業(yè)內(nèi)人士指出，國慶前后全國性的房地產(chǎn)市場調(diào)控出臺，使得延續(xù)了一年多的此輪房地產(chǎn)快速上漲周期中斷。但值得注意的是，在資金未完全收緊的情況下，市場可能繼續(xù)保持“量跌價滯漲”的格局。

降溫房價漲幅明顯放緩

統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在調(diào)控政策的抑制下，房價漲幅明顯放緩。9月，70大中城市在新建商品房住宅環(huán)比平均上漲1.8%，二手房平均上漲1.45%均刷新了歷史紀(jì)錄。10月快速降溫，新建商品房住宅環(huán)比上漲為1.07%，二手房環(huán)比上漲0.64%，均出現(xiàn)明顯下調(diào)。

從10月房價指數(shù)的城市變化看，70重點(diǎn)城市中45個城市新建商品房住宅價格指數(shù)相比9月出現(xiàn)了漲幅放緩。具體來看，北京從9月環(huán)比漲幅4.9%減至0.6%，鄭州從7.6%的漲幅降至3.5%，青島從4.7%下調(diào)至1.3%，上海從3.2%降至0.5%，濟(jì)南也從此前的5.2%降至3.4%。

此外，漲幅超2%的城市數(shù)量較9月大幅減少一半以上。數(shù)據(jù)顯示，9月，70大中城市新建商品住宅價格環(huán)比漲幅超過1%的城市多達(dá)40個，其中，有23個城市環(huán)比漲幅超過2%，5個城市環(huán)比漲幅更是超過了5%。但來到10月，環(huán)比漲幅超過2%的城市僅11個，較9月的23個大幅減少52%;漲幅超過1%的城市也從此前的40個降至28個。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，國慶前后的這一輪全國性房地產(chǎn)市場調(diào)控，收緊程度之嚴(yán)，波及范圍之廣，為近5年之最，由此也使得延續(xù)了一年多的此輪房地產(chǎn)快速上漲周期被中斷。

中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉也表示，9月末以來，全國共有22個城市集中出臺樓市調(diào)控收緊政策，一輪整體性的調(diào)控政策收緊局面確立。此次各地調(diào)控升級力度強(qiáng)勁，限購、限貸等關(guān)鍵內(nèi)容在新政中均有詳細(xì)涉及。

萎縮樓市成交量環(huán)比下滑

在前期市場火爆局面的支撐下，1-10月，商品房銷售額達(dá)91482億元，同比增長41.2%，已超2015年全年87281億元銷售水平。同時，銷售面積達(dá)120338萬平方米，同比增長26.8%，創(chuàng)造歷年同期最高紀(jì)錄。

但從10月單月來看，房地產(chǎn)成交出現(xiàn)快速下滑。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截至10月30日，10月全國54個城市合計簽約商品房住宅270164套，這也是近3個月來第一次跌下30萬套，較9月相比跌幅達(dá)到了15%。同時，10月主要城市目前的推盤認(rèn)購率已大幅下跌至64%，環(huán)比跌幅達(dá)14個百分點(diǎn)，幾乎是今年4月以來的最低水平。

易居研究院報告顯示，10月，易居研究院監(jiān)測的30個典型城市新建商品住宅成交面積為2223萬平方米，環(huán)比減少8.0%。

具體來看，10月，4個一線城市新建商品住宅成交面積為348萬平方米，環(huán)比減少3.3%，同比減少0.8%。二線城市方面，15個二線城市新建商品住宅成交面積為1500萬平方米，環(huán)比減少13.8%，同比增長7.8%。其中，有9個出現(xiàn)了環(huán)比下跌的態(tài)勢，蘇州、福州和南京環(huán)比跌幅相對要大。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，10月市場交易相比9月有所下降，體現(xiàn)了政策管控的有效性。加強(qiáng)版限購限貸政策下，熱點(diǎn)城市購房門檻提高，使得各類炒房需求減少，進(jìn)而促使市場交易出現(xiàn)下滑。

嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，隨著政策效應(yīng)的繼續(xù)釋放，預(yù)計熱點(diǎn)城市市場成交面積有繼續(xù)下降的可能，房價上漲的幅度也將收窄，進(jìn)而促使房地產(chǎn)市場回歸理性和趨于平穩(wěn)。

預(yù)判市場下行壓力短期難減

但值得注意的是，易居研究院數(shù)據(jù)同時顯示，雖然10月樓市成交有所下滑，但相比2010年至2015年7年間的同期水平，2016年10月30個城市新建商品住宅成交面積分別增長了19.2%、139.0%、45.5%、23.8%、23.8%和11.2%，今年10月市場成交是近7年同期最好的水平。

價格方面，統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示，部分城市漲幅依舊較高，漲幅超3%的城市也有7個。其中，無錫環(huán)比上漲4.9%，長沙環(huán)比上漲4.5%，鄭州上漲3.5%。此外，濟(jì)南環(huán)比上漲3.4%，杭州環(huán)比上漲3.2%，贛州上漲3.1%，武漢上漲3%。

對此， CRIC研究中心研究員楊科偉表示，在房貸資金居高不下的支撐下，部分市場由“熱”迅速轉(zhuǎn)“冷”還言之尚早。在資金未完全收緊的情況下，市場將繼續(xù)保持“量跌價滯漲”的格局。

中國人民銀行10月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告顯示，人民幣貸款增加6513億元，同比多增1377億元，而住戶部門貸款增加4331億元，占比達(dá)66.5%。

值得一提的是，在房貸資金依舊較松的同時，房企資金壓力也較小。在沒有銷售壓力的重壓下，房企降價意愿極弱。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至日前24家房企公布前10月銷售業(yè)績顯示，企業(yè)合計銷售額達(dá)到了1.73萬億元，同比上漲81%，已經(jīng)接近全面完成年度任務(wù)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在此背景下，需警惕房企惰性帶來低供應(yīng)和低投資。楊科偉表示，現(xiàn)階段投資增速回暖是由于去年基數(shù)較低所致，2015年8-12月，房地產(chǎn)投資額連續(xù)5個月同比均為負(fù)增長，但增速保持較高水平并不能掩蓋行業(yè)處于調(diào)整周期中，在政策偏緊、市場規(guī)范之下，房企開發(fā)投資意愿不高是不爭的事實(shí)。

因此，未來一方面要控制房貸減少投機(jī)需求，另一方面要加大房企推盤動力，加大供應(yīng)量。楊科偉指出，央行在三季度報告中也提出“在抑制資產(chǎn)泡沫的同時，要防范金融風(fēng)險”，意味著當(dāng)前房貸總量居高不下，未來會有進(jìn)一步措施，特別是針對熱點(diǎn)城市會有所收緊。

張大偉也表示，本輪因資金潮導(dǎo)致的樓市持續(xù)火爆始于去年3月30日，在持續(xù)18個月的爆發(fā)后在今年10月出現(xiàn)短期拐點(diǎn)，后續(xù)市場走勢依然要看資金價格與政策變化。預(yù)計本次調(diào)控周期起碼持續(xù)6-9個月，房價將面臨下行壓力。

(關(guān)鍵字：房價 樓市)