三中華商務(wù)網(wǎng)編者按：著名鋼鐵市場專家馬忠普在他數(shù)百篇市場分析文章中，也寫了許多關(guān)于鋼鐵企業(yè)非鋼產(chǎn)業(yè)發(fā)展，中國房地產(chǎn)市場真正危機的分析文章。特別是當(dāng)前我國鋼鐵、煤炭為產(chǎn)業(yè)中心的城市，由于鋼鐵、煤炭產(chǎn)能過剩，社會總需求回落，導(dǎo)致鋼鐵、煤炭企業(yè)和所在城市經(jīng)濟出現(xiàn)很大回落壓力。經(jīng)濟衰退，青年人口減少，直接影響這些城市房地產(chǎn)庫存大幅上升和房價下行。這是一個在中西部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中存在的具有普遍性的問題。鋼鐵企業(yè)困境中如何實現(xiàn)非鋼產(chǎn)業(yè)在與地方經(jīng)濟合作發(fā)展中，創(chuàng)造新產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟優(yōu)勢。能否實現(xiàn)國家提出的企業(yè)包括勞動力在內(nèi)的生產(chǎn)要素資源要素在社會化發(fā)展中得到優(yōu)化配置，創(chuàng)造新產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢將直接關(guān)系到大鋼鐵企業(yè)和所在城市未來的經(jīng)濟命運。21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者的這篇專題報道之所以引起人們的關(guān)注，就在于這篇報道揭示了這個牽動許多人思考的社會經(jīng)濟課題。

三線樓市去庫存鞍山樣本：關(guān)鍵在產(chǎn)業(yè)換擋

21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者 定 軍 實習(xí)記者 張曉君 易堅 鞍山、北京報道

什么話題，在中國牽動了億萬人的神經(jīng)？房價。房價漲，有人嘆；房價落，有人呼。

在上海、深圳、北京頻頻出現(xiàn)所謂“天價房”之時，21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者前往三四線城市進(jìn)行調(diào)研，發(fā)現(xiàn)一些地方較繁華地段的現(xiàn)房賣3500元/平方米，而且采用了開發(fā)商墊付部分買房首付款的方式，但房子卻仍然沒有想象中那么好賣。
樓市的分化，是一個不容回避的問題：一些三四線城市出現(xiàn)了人口遷移，經(jīng)濟發(fā)展減速等問題。這些城市如何在產(chǎn)業(yè)升級中，尋找新的經(jīng)濟發(fā)展引擎，將是未來城市發(fā)展的關(guān)鍵因素。

持續(xù)上升的庫存

21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者在沈陽經(jīng)濟區(qū)副中心城市鞍山市了解到，較為繁華地段的鞍山師范學(xué)院附近，一個樓盤的最新一期現(xiàn)房給出了3500元平方米的價格，而且首付并不需要拿足20%。

“只需要拿出1.5萬元，就可以先把房子拿走，其余的慢慢還。”該樓盤一位銷售人員說。

據(jù)了解，這一樓盤目前已經(jīng)開發(fā)到第四、第五期。前幾年，這一樓盤曾銷售過4000多元/平方米的價格。但在2014年最低谷時，一度以每平方米不到3000元/平方米的價格出手了不少庫存。

現(xiàn)在，該樓盤的價格是3500元每平方米，而且購買70多平方米兩居，只需要首付1.5萬元，銀行首付貸款20%的其他剩余資金由開發(fā)商墊付，購房者可以在1-2年內(nèi)多次付清。

根據(jù)記者了解，這一模式在鞍山并不少見。比如距離該樓盤8公里左右的另一個樓盤。該樓盤號稱精裝修，開價是每平方米5700元左右，也是1.5萬首付可以成交，首付剩余部分由開發(fā)商墊付，采取無息還款。另外，該樓盤還采取了買樓送數(shù)萬元不等的家具（消費券）的促銷方式。

開發(fā)商的種種舉措顯示，與一線城市的樓市火爆不同，鞍山樓市仍處于艱難的去庫存階段。21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者了解到，2015年，鞍山房價實際銷售在每平方米4600元左右，相比2014年的4663元/平方米略有下降。

如果從居民平均收入來看，鞍山并不應(yīng)該出現(xiàn)房價下跌的情況。鞍山是沈陽經(jīng)濟區(qū)的副中心，經(jīng)濟實力在全省地級城市中位居第一，在遼寧省，鞍山經(jīng)濟總量僅次于大連和沈陽，經(jīng)濟總量為大連、沈陽的一半左右。從地理位置上看，鞍山距離沈陽不到100公里，屬于沈陽都市圈的重要城市。

21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者查詢統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2015年鞍山城鄉(xiāng)居民人均可支配收入分別為29943元、13119元，相比2013年的26662元、14207元，城鎮(zhèn)居民收入增加，農(nóng)村居民收入有所減少，不過仍高于全國農(nóng)村人均可支配收入11422元的水平。
如果以2015年鞍山城鎮(zhèn)人均可支配收入29943元計算，上述3500元/平方米的房價，每平方米相當(dāng)于鞍山城鎮(zhèn)居民不到1個半月的收入，即使按照4600元/平方米的平均數(shù)計算，也就相當(dāng)于鞍山城鎮(zhèn)居民不到兩個月的收入。

這一數(shù)據(jù)比全國平均數(shù)據(jù)要明顯有優(yōu)勢。從全國角度而言，2015年全國房地產(chǎn)均價是6792元/平方米，根據(jù)統(tǒng)計局披露的數(shù)字計算，1平方米房價超過全國城鎮(zhèn)居民（按2599元/月計算）2個半月的人均純收入。

不過，盡管鞍山房價與收入比較低，房子卻并不好賣。相反，2015年鞍山商品房銷售面積約為314萬平方米，比2014年的355萬平方米、2013年的889萬平方米有明顯且持續(xù)下降。而鞍山市商品房庫存，在2015年末達(dá)到1300萬平方米，比上一年新增了約383%。

是出現(xiàn)了什么問題，造成該市房地產(chǎn)市場的下行？其關(guān)鍵的問題，恐怕并不僅僅在于“買不起”。

在采訪中，一位剛畢業(yè)不久的鞍山籍大學(xué)生告訴記者，現(xiàn)在鞍山房價下降明顯，由于擔(dān)心進(jìn)一步降價。所以短期還會看看情況。“現(xiàn)在買房子倒沒什么壓力，因為家里能給買。”

去庫存關(guān)鍵在產(chǎn)業(yè)“換擋”

居民觀望房價下降是一個方面。

據(jù)了解，其實很多開盤的房價已經(jīng)接近成本價。比如上述現(xiàn)房價格是3500元/平方米的樓盤，相比土地成本1000元/平方米，建安成本（房屋建筑成本和設(shè)施設(shè)備安裝成本）2000元/平方米計算，再大幅降價的空間不大。

另一個原因是，目前鞍山經(jīng)濟增速放慢，影響了居民的收入預(yù)期，特別是近幾年來鞍山就業(yè)機會平平，人口出現(xiàn)外流，這在一定程度上影響了房地產(chǎn)的消費。

長期關(guān)注鞍山經(jīng)濟的原鞍鋼經(jīng)濟所研究員馬忠普認(rèn)為，重工業(yè)出現(xiàn)產(chǎn)能過剩拖累了經(jīng)濟結(jié)構(gòu)較為單一的鞍山市經(jīng)濟。數(shù)據(jù)顯示，鞍山2013年經(jīng)濟總量為2623億，2014、2015年分別為2385.9億，2349億元，名義GDP出現(xiàn)負(fù)增長。其中，規(guī)模以上工業(yè)持續(xù)放慢是主要原因。而這也直接影響了居民的購房需求。

鞍山市龍頭企業(yè)鞍鋼的一位人士告訴記者，鞍鋼目前效益不好，直接影響了部分人的購買能力。有的鞍鋼員工貸款購房每月需要還款1800元，效益好時還能夠負(fù)擔(dān)，但是如果出現(xiàn)降薪，就捉襟見肘。

也有統(tǒng)計部門的專家指出，鞍山面臨的主要問題是經(jīng)濟增速放慢從而影響居民消費。據(jù)鞍山統(tǒng)計局每年公布的統(tǒng)計公報顯示，鞍山總?cè)丝谠?00多萬，但是最近幾年每年常住人口都在下降，這有生育率下降的原因，也有人口外流的原因。

東北師范大學(xué)中國東北研究院常務(wù)副院長宋玉祥認(rèn)為，東北地區(qū)外出打工等外流人口以年輕人居多，這部分人恰恰是房子剛性需求的主體，這部分人口遷移之后，等于流失了一部分本地的房地產(chǎn)市場剛性需求。

而如果要實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的回暖，需要鞍山市轉(zhuǎn)型升級，進(jìn)一步發(fā)展。

典型的案例是重慶。重慶市人口約3000萬人，2015年該市城鎮(zhèn)人口同比增加55.40萬人，商品房銷售面積5381.37萬平方米，增長5.5%。這表明，快速發(fā)展產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟，提高居民收入，實現(xiàn)城市人口聚集，是促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展，消化房地產(chǎn)庫存的有效手段。

而鞍山本身的工業(yè)基礎(chǔ)并不差。2015年重慶商品房均價是5496元，同期重慶城鄉(xiāng)常住居民人均可支配收入分別為27239元、10505元。也就是說，重慶城鎮(zhèn)居民需要2個月收入才可以買一平方米房子。而鞍山城鎮(zhèn)居民不到2個月的收入可以買一平方米，買房實力其實比重慶足。

馬忠普認(rèn)為，鞍鋼等龍頭企業(yè)目前需要加快提質(zhì)增效，鞍山市則要盡快發(fā)展新的產(chǎn)業(yè)，尤其是第三產(chǎn)業(yè)，同時盡快提高農(nóng)民收入。 未來，鞍山的發(fā)展機會仍然不小。在今后3到5年內(nèi)，通過市場的倒逼，必然會有很多產(chǎn)能落后的鋼廠退出，到時候鋼鐵行業(yè)的利潤可能會提高，鞍鋼和鞍山經(jīng)濟可進(jìn)入良性發(fā)展。

但是鋼產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型、擴展產(chǎn)業(yè)鏈條、實施多元化生產(chǎn)還需要時間。馬忠普認(rèn)為，鞍山的高新區(qū)目前還在起步階段，尚未形成大產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。

21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者在鞍山高新區(qū)見到，滿眼密密麻麻的都是樓盤，包括萬科、恒大、華潤等大型開發(fā)商的項目。如果有一天，當(dāng)?shù)爻霈F(xiàn)了大批高新工業(yè)企業(yè)，意味著鞍山工業(yè)重新走上快速發(fā)展之路。希望那一天的到來不要太遠(yuǎn)。

(關(guān)鍵字：樓市 鞍山 馬忠普)